新築住宅を建てる際、最初に立ちはだかる大きなステップが「土地探し」です。特に宝塚市は、自然豊かで閑静な住宅街が広がる人気エリア。そんな宝塚市で理想の土地を見つけるには、なかなか一筋縄では行かないのが現実です。その為に、方向性をたてて、進めることが、非常に大切かもしれません。

1. どんな土地を求めているかを明確にする

宝塚市は広範囲に渡り、エリアごとに特色があります。その中から探す場合、ほとんどの人は、利便性と値段の点で、アプローチすることになると思います。しかしそれでは数も多いし、値段も高いものばかりに目が行ってしまいます。

まずは、どのような家を建てたいかをよく考え、それにあった土地を探すことです。一般的には自然豊かなエリアは、交通の便はあまりよくありません。その為に車は必須となり、その分土地も広い必要があります。場合によっては車２台となることもあるでしょう。逆に駅から徒歩圏で、買い物などもしやすい便利なエリアでは、土地の坪単価が高いかもしれませんが、車を所有しない、または、小さい車を置く、コンパクトな住居にするなどの計画であれば、土地の広さはそれほど必要がなくなり、結果的に郊外より安くなることも考えられます。

このように、住まいのあり方は様々なので、まずはしっかりと考え、時には一緒に住むご家族と意見をすり合わせて、探す土地の方向性を決めることが大切だと思います。

2. 不動産情報を効率よく集める

理想の土地を見つけるためには、最新の不動産情報をいかに効率的に集めるかがカギとなります。次のような方法を組み合わせて、情報収集の幅を広げましょう。

• 不動産ポータルサイト：
  SUUMOやHOME’Sなど、主要な不動産情報サイトで宝塚市の土地情報を定期的にチェック。サイト内で条件を設定して通知機能を活用すれば、新しい物件が出た際にすぐに情報が得られます。

• 不動産会社との連携：
  地元に強い不動産会社に直接相談し、非公開物件や市場に出る前の土地情報を紹介してもらうのも有効です。特に宝塚市のような人気エリアでは、インターネットに掲載される前に取引が成立するケースも多いため、早めの情報入手が理想の土地探しを成功させるポイントです。

• 脚で探す：
  上記の方法で探すのが一般的ですが、時間の余裕があったり、住んでいる地域と近い場合は、気に入っているエリアを散歩する、自転車で廻るなどして、売り出されている物件は看板が出ていたりするので、そこから問い合わせてみるのもよいかもしれません。
  実は、弊社のクライアントでもそのような方法で土地を見つけられた方がけっこうおられました。
  大手の不動産会社であればSNSやWEBサイトに情報をのせて販売促進をするのですが、それには費用がかかるので、小さな不動産屋さんはそういった情報サイトにはのせず、昔ながらの方法で販売をしている業者さんもいます。思いがけず掘り出し物が見つかるケースもあります。

3. 予算設定は現実的に、長期的な視点で

理想の土地を見つけたとしても、予算内に収めることは大きな課題です。宝塚市の人気エリアでは、土地価格が高騰することも珍しくありません。そこで、現実的な予算設定と、長期的な視点での投資を考えることが重要です。

• 現実的な予算とは：
  住まいを建てる際、ほとんどの方は住宅ローンを利用することになるのではないでしょうか。その際、銀行が貸してくれる最大金額が総予算と考えるのか、自己資金がある場合は、どの程度まで借りるのがベターなのか。実はなかなか判断が難しいところではないでしょうか。ひとつの目安は現在の住居費と比較して、ローンの月々の返済額がどうか。今後年齢と共に所得が増えることを想定するのか？将来の資金をためる余裕を考慮するのか。といったところを加味して判断することになるでしょう。
  このようなことを客観的に判断が難しい人は、ファイナンシャルプランナーのような方に、相談してみるのがよいかもしれません。一般的な解釈のプランニングや、その家庭の、価値判断を加味したプランニングなど、状況に合わせて、どの程度予算計画がよいかアドバイスをしていただけます。

• 土地＋建物の総額を考慮：
  土地価格だけに目を向けがちですが、建物を建てる費用や税金、その他の諸費用も含めた総額を見据えた計画が必要です。
• 将来の価値も視野に入れる：
  家族構成の変化や、子どもの成長、ライフスタイルの変化を考慮し、10年後、20年後も安心して住める土地を選ぶようにしましょう。資産価値が下がりにくいエリアや、開発が進む地域も注目です。

4. 土地の形状と環境・法律を見極める

理想の土地とは、単に広さや価格だけで決まるものではありません。土地の形状や環境も大きく影響します。

• 整形地を優先：
  四角形や長方形など、建築がしやすい「整形地」は、設計の自由度が高く、コスト面でも有利です。一方、変形地や傾斜地の場合、造成費用や設計の制約が発生することがあります。
• 周囲の環境をチェック：
  土地の周囲に高い建物が建つ予定がないか、将来的な日照や風通しに問題がないか確認しましょう。また、隣接する道路の幅や車の通行量も住み心地に大きく影響します。
• 都市計画の確認：
  土地探しをはじめるとすぐに、建蔽率や容積率といったことが敷地の法律的な条件として提示されることとなると思います。これは法律で、地域ごとに、建物の、面積を制限するもので、これ以外にも、高さの制限、配置の制限、緑化の推進、外構の制限など様々なことがあります。このあたりも購入前にﾁｪｯｸが必要となってきます。
• 地盤状況や災害マップの確認：
  古くからの土地の成り立ちによって地盤があまりよくないことは多々あります。注意しなければならないのは、建てる建築が重い場合は、大掛かりな地盤改良や杭工事が必要になり、費用がかさむ場合があります。購入前に地盤の正確な情報を手に入れることはなかなか難しいのですが、買主側の費用負担で、購入前に売主に調査をさせてもらうという交渉が、出来るケースもあります。また、それが出来ない場合は、周辺の状況、川が近い、元田んぼであった、周辺調査データなどから、推測し、ある程度の地盤改良の予算を確保しておくことが賢明だと思います。

• ハザードマップの確認：
  洪水や土砂災害のリスクがあるエリアかどうかを調べ、リスクが低い場所を選ぶことが大切です。また、その程度問題もあるので、理解した上で購入が必要だと思います。例えば、宝塚市ではあまりありませんが、尼崎市や、西宮市の浜側は、洪水リスク、津波リスクは常にあります。一方、大変利便性の高い、人気エリアです。リスクの程度で判断して、居住されているのではないでしょうか。

最後に

土地探し、土地購入は最初の一歩ですが、実は大きな一歩です。わからないことや、判断しにくいことが多々あります。弊社では土地探しの段階から、家づくりのアドバイスなどのサポートをしています。お気軽にご相談ください。